HOTEL RENOVATION

04/04/2023

In questi due anni, in cui abbiamo vissuto un cambiamento più o meno radicale nei nostri modi di vivere e di pensare, anche il comparto turistico ha visto un susseguirsi di vicissitudini senza precedenti. Alcune strutture hanno sofferto più, altre meno, alcune han chiuso e altre guardano fiduciose al futuro. Per queste ultime si ripropone l’annoso dilemma in merito alla ristrutturazione, parziale o totale, della propria azienda, in termini di prodotto,al fine di interpretare i cambiamenti e le nuove richieste del mercato.

E’ questo il momento migliore per rinnovare l’hotel?

Ovviamente non esiste una risposta univoca. Ci sono strutture che hanno già affrontato una ristrutturazione importante pre-pandemia e oggi si trovano ancora a dover esprimere il meglio di sé sul mercato. Ci sono strutture che avevano iniziato un percorso di rinnovamento struttura pre-pandemia e vorrebbero terminarlo. Ci sono poi quelle strutture che sono in un limbo in quanto ancora decorose ma visibilmente datate. Per ultimo troviamo quelle che necessitano dichiaratamente di un intervento, anche piuttosto importante, di ristrutturazione e rinnovo prodotto.

Stando ai dati ed ai pronostici di compagnie aeree e di alcune tra le top compagnie alberghiere internazionali, sembra che una ripresa definitiva del mondo travel la si avrà nel 2024. Io non so se sarà più o meno così ma credo che i segnali delle ultime due stagioni estive, e parzialmente per l’inverno 2021-2022, siano stati sicuramente interessanti.Un pò meno fortunate alcune piazze che lavorano più con un turista interessato all’arte ed alla cultura, oltre che quelle strutture indirizzate prevalentemente al mondo business.Per fortuna, guardando a ciò che accade oltre confine, sembra che le restrizionistiano scemando e questo dovrebbe essere un ulteriore segnale positivo, sperando che l’Italia si accodi.

Con alcuni miei colleghi di RevHuman, tra cui Alessio Cuzzolin, architetto e partner dello studio A70, abbiamo riflettuto sul momento attuale e quanto possa essere interessante, per una struttura, poter guardare al prossimo futuro pianificando interventi di riqualificazione del prodotto. Noi crediamo che sia importante sviluppare progetti sostenibili e integrati per comprendere l’obiettivo da raggiungere e definire il progetto tecnico e finanziario più coerente per l’aggiornamento della struttura.

Per chi ha qualche soldo da poter investire e, meglio ancora, per chi può accedere a dei finanziamenti questo potrebbe essere in effetti il momento giusto.

Farsi trovare pronti alla ripresa del mercato per il 2024, con una struttura ricettiva tirata a lucido, è indubbiamente un obiettivo qualitativo importante. Si tratta infatti di far tesoro degli accadimenti recenti e valutare se e come riposizionare la struttura nel mercato facendo un intervento sicuramente complesso ma anche globale oppure se dare una rinfrescata senza però cambiare né i target, né i servizi.

Abbiamo redatto una griglia relativa ai “potenziali costi” di una ristrutturazione, dividendoli per i tre principali tipi di strutture e considerando come:

• INTERVENTI SOFT: tappeti, tappezzeria, materassi, cuscini, asciugamani, tende e altri oggetti simili od ornamentali.
• INTERVENTI IMPORTANTI (HARD): vernice, carta da parati, superfici, opere d’arte, nuovi mobili e infissi e altri elementi decorativi, arredi, sanitari ed impiantistica.

Nella tabella che segue abbiamo inserito, sulla base delle nostre esperienze, valori che vogliono dare un’indicazione approssimativa delle potenziali spese a cui si potrebbe andare incontro, a seconda del tipo di intervento.

A prescindere dal fattore “pandemico” è risaputo che, periodicamente, le strutture ricettive, appartenenti a tutte le diverse categorie, richiedono una ristrutturazione per rinfrescare, riconfigurare o espandere la proprietà.

Generalmente i progetti, a seconda delle possibilità e delle occasioni offerte da bandi e incentivi vari, possono includere una nuova facciata, adeguamento impianti tecnologici, nuove camere, nuovi bagni, spazi comuni rielaborati, parcheggi ampliati ecc. Oltre questi interventi si possono poi includere aggiornamenti tecnici per migliorare la gestione, la vendita, la connettività, la sicurezza, il controllo e l’intrattenimento. A seguire un esempio di ristrutturazione per un nuovo concept di ospitalità, il Pam Style.

A seconda del tipo intervento l’albergatore deve essere disposto a tener chiusa una parte o anche l’intera struttura per la durata, totale o parziale, dei lavori. Ciò richiede un’attenta pianificazione, budgeting e finanziamento. Se non hai un piano integrato, potresti finire per perdere tempo e denaro.

Come pianificare una ristrutturazione di un hotel

Non tutte le ristrutturazioni sono uguali. Molti hotel di alta qualità mantengono diversi programmi di ristrutturazione, come i seguenti:

Ristrutturazione: una ristrutturazione di beni mobili, attrezzature, arredi e mobili può avvenire in un ciclo da tre a sei anni. Per un hotel a cinque stelle, ogni ristrutturazione costerà probabilmente tra $ 8.000 e $ 12.000 per camera.

Ristrutturazione di base: una ristrutturazione di base è più ampia di una ristrutturazione. Può significare l’aggiornamento di funzionalità e sistemi, che costa in media circa $ 20.000 per camera per un hotel a cinque stelle.

Ristrutturazione completa: può aver luogo ogni 25-50 anni e include importanti ricostruzioni. Un hotel a cinque stelle può spendere circa $ 100.000 per camera per una ristrutturazione completa.

Alcune altre considerazioni per la pianificazione dei lavori di ristrutturazione possono includere:

Stagionalità: perderai meno entrate se pianifichi la tua ristrutturazione durante la bassa stagione. Tuttavia, dovresti assicurarti di contrattare per materiali e manodopera con largo anticipo. Questo perché i tuoi concorrenti pianificheranno anche i loro lavori di ristrutturazione durante la bassa stagione.

Eventi speciali: forse un grande evento annuale o biennale si verificherà nei prossimi uno o due anni. Potresti voler programmare che i tuoi lavori di ristrutturazione siano completati molto prima dell’evento in modo da poter prendere la tua quota di prenotazioni.

Concorrenza: potresti voler accelerare il programma di ristrutturazione se un nuovo concorrente apre un hotel vicino a te. In caso contrario, potresti riscontrare un aumento del tasso di posti vacanti. In alternativa, potresti dover ridurre le tariffe della tua camera per competere con la nuova proprietà.

Tariffe di posti liberi bassi: se esaurisci ogni notte, potresti voler espandere la tua proprietà per ospitare più ospiti. Ciò potrebbe farti aumentare il ciclo di ristrutturazione di base o completo in modo da poter sfruttare l’elevata domanda.

Fattori ambientali/sostenibilità: includono costi di utilità elevati, progettazione inefficiente e altri fattori che è possibile correggere con una ristrutturazione di base.

Consigli e suggerimenti utili

Rimodellamento/ristrutturazione dovrebbe prestare attenzione a qualcosa di più della semplice estetica dell’hotel. Richiede anche un’attenta valutazione dell’esperienza complessiva degli ospiti. Questo potrebbe svelare problemi funzionali con il funzionamento e il design del tuo hotel che devi affrontare. Il tuo studio iniziale dovrebbe valutare tutti gli aspetti delle operazioni del tuo hotel, inclusi il personale e la facilità di servizio, le relazioni funzionali e la facilità di utilizzo e comunicazione della struttura.

Una volta compresa la tua situazione attuale, è il momento di specificare il tuo concetto di ristrutturazione e definire l’obiettivo da raggiungere. Puoi utilizzare una ristrutturazione per distinguere la tua proprietà dalla concorrenza. Ciò dovrebbe includere le tue esigenze per nuove strutture e le tue opportunità di aumentare i ricavi. L’architetto del progetto può aiutare a riconfigurare l’hotel per fare appello a un particolare sottomercato. Ad esempio, potresti presentare un ristorante specializzato in cibi e vini locali.

L’obiettivo di ogni ristrutturazione dovrebbe essere quello di unire il bisogno di “innovare” congiuntamente al poter “valorizzare” gli elementi del prodotto esistente. Spendere si, ma con testa. Di seguito alcuni esempi di prima e dopo nel rispetto degli elementi da “salvaguardare” e valorizzare.

Va poi considerato l’eventuale riposizionamento della struttura nel mercato. Questo implica quindi ripensare fin dalla prime fasi di progetto al concept, all’immagine ed alla propria comunicazione in relazione ai potenziali target, oltre che alle attività di sales & marketing da svolgersi; per ottenere tutte le informazioni necessarie per lo sviluppo del progetto integrato e competente.

Quindi nel costo del progetto, in relazione allo stato di fatto della struttura e dei suoi obiettivi futuri, sarebbe bene tener conto di quelle figure consulenziali/operative che trattino:

• Concept & posizionamento aziendale
• Immagine e comunicazione (on & off line)
• Organizzazione (organigramma e procedure)
• Pricing (& revenue)
• Risorse umane (ricerca, selezione, formazione)

Buon Business a tutti!